Покупка на имот през фирма: кога има смисъл и какви са капаните

Защо изобщо купуват имот през фирма

Всяка година десетки хора купуват апартамент, къща или парцел не на свое име, а през ЕООД (дружество с ограничена отговорност с един собственик) или ООД. Причините са реални, но рядко се обясняват честно. Ето трите, които виждаме най-често.

Данъчен кредит при покупка на нов имот. Ако фирмата е регистрирана по ДДС (данък върху добавената стойност) и купува нов имот, за да го ползва в облагаема дейност, например да го отдава под наем като бизнес, в някои случаи ДДС регистрацията ти позволява да ползваш данъчен кредит: тоест да си възстановиш платения ДДС по покупката. Подчертаваме „в някои случаи“, защото условията са конкретни: имотът трябва да е „нов“ по смисъла на закона, доставката трябва да е облагаема, не освободена, и имотът реално да служи на бизнес дейността, не на лично ползване. Това не е автоматика, а решение, което се взима преди сделката, със счетоводител или данъчен консултант.

Отдаване под наем като бизнес. Ако купуваш, за да отдаваш имота, работата през фирма има смисъл: разходите по поддръжка, ремонти и амортизация намаляват данъчната основа, а приходите от наем се третират като приход на дружеството, не като личен доход.

Исторически, за чужди граждани. До присъединяването на България към ЕС през 2007 г. и известно време след това чуждестранни физически лица извън ЕС не можеха да купуват земя на свое име и учредяваха българско дружество именно за да заобиколят това ограничение. Днес гражданите на ЕС могат да купуват земя пряко, но за граждани извън ЕС ограничението остава: фирмата продължава да е практичният път.

Фирмата не е свободна след покупката

Тук е капанът, в който хората падат най-често: купуват имота през фирмата, доволни са от данъчния ефект, и после забравят, че фирмата е жив организъм, не еднократна сделка.

От момента на покупката дружеството носи задължения, независимо дали върши друга дейност:

• Пълно счетоводство всеки месец, дори имотът да стои празен.
• Годишен финансов отчет (ГФО) и данъчна декларация всяка година, задължителни за всяко ЕООД или ООД, независимо от оборота.
• Амортизационен план за имота: разписан график, по който стойността му се отписва счетоводно и данъчно година след година.
• Декларации по ДДС всеки месец, ако фирмата е регистрирана по ДДС, дори при нулев оборот.

С други думи: „спяща“ фирма с имот вътре не е наистина спяща откъм задължения. Тя спи откъм дейност, но будува откъм документи. Точно затова план „Спяща фирма“ съществува, за да покрие точно този минимум на разумна цена, без да плащаш за пълно счетоводно обслужване, което не ти трябва.

Данъчните механизми на прост език

Амортизация. Сградите попадат в категория активи с максимална годишна данъчна амортизационна норма 4%, което означава, че стойността на имота се отписва разсрочено, приблизително за 25 години. Всяка година тази част намалява данъчната печалба на фирмата, законно и предвидимо.

Деклариране на наеми. Ако фирмата отдава имота под наем, приходът се осчетоводява като приход от дейността. Не се декларира отделно като „личен доход“, защото не е такъв: той е приход на дружеството.

Корпоративен данък. Печалбата на фирмата, включително от наем, се облага с корпоративен данък 10%, след като се приспаднат признатите разходи: амортизация, поддръжка, лихви по евентуален кредит, застраховки.

При продажба. Тук е моментът, който изненадва хората. Ако фирмата е ползвала данъчен кредит при покупката и продаде имота преди да изтече определен период (правилото гледа около 20 годишни периода за корекция на данъчен кредит при недвижими имоти), може да се наложи част от приспаднатия ДДС да се възстанови на държавата, пропорционално на оставащия срок. Отделно, ако имотът е продаден над данъчната му балансова стойност, разликата е печалба и се облага с корпоративен данък. Изчислението не е тривиално, и точно тук грешат най-много собствениците, защото го правят сами, на калкулатор, без да видят пълната картина.

Честата грешка: лично ползване на имота

Класическа ситуация: фирмата купува апартамент, собственикът го обитава като свое жилище „временно“, или го дава на роднина без наем. Тук законът гледа стриктно.

Собственикът на фирмата и самата фирма се третират като свързани лица. Ако имотът на дружеството се ползва безплатно или на цена под пазарната от собственика, управителя или свързано с тях лице, това може да се квалифицира като скрито разпределение на печалба. Последствията са неприятни: разходът не се признава данъчно, начислява се допълнителен данък върху разпределението, а при проверка от НАП (Националната агенция за приходите) сумите могат да набъбнат бързо с лихви и санкции.

Тази материя има доста нюанси и конкретната преценка зависи от случая: как е използван имотът, на каква цена, за какъв период. Не си сам съдия тук, а говори със счетоводител. Ако мислиш да живееш в имота на фирмата си, дори за кратко, кажи го на счетоводителя си предварително, не след факта.

Моделът „една фирма, един имот“

Опитни собственици на няколко имота рядко ги трупат в едно дружество. Практиката, която виждаме постоянно, е: по едно ЕООД на имот. Логиката е проста и защитна.

• Ако с единия имот възникне проблем, спор с наемател, дело, тежест, той остава изолиран в своята фирма и не застрашава останалите имоти.
• Продажбата на отделен имот е по-чиста: продаваш дяловете на едно ЕООД или самия имот, без да разплиташ баланса на дружество с пет други активи.
• Между наематели, докато имотът стои празен, фирмата минава в режим „спяща“: минимално счетоводство, минимални разходи, но чист статус и история за следващия наемател или купувач.

Цената на този модел е административна: няколко фирми означава няколко ГФО-та, няколко декларации, малко повече координация. Затова инструмент, който управлява няколко фирми от едно място, вместо отделен счетоводител на всяка, спестява точно тази умора.

FreeMe.bg и имотите: точно за това го строим

Всичко по-горе не е теория за нас. FreeMe.bg е замислен именно за собственици на ЕООД с имот вътре: фирма без сложна оперативна дейност, но с реални счетоводни и данъчни задължения, които не бива да се пропускат. Смарт асистентът следи амортизационния план и сроковете, а сертифициран счетоводител преглежда конкретните случаи, като личното ползване на имота или продажбата му, преди да се превърнат в проблем. Дълбоки консултации, например данъчно планиране при продажба, се плащат отделно, но основното наблюдение е част от абонамента.

Полезни следващи четива:

Каква фирма да избереш, ако купуваш имот през нея
Как ще работи подаването на ДДС и декларации
Управление на няколко фирми от едно място

FreeMe.bg е live, и собствениците на имоти през фирма са точно профилът, за който го строихме. Влез с Google акаунт и управляй имота днес.